民泊の赤字ライン、原価から逆算する最低価格
民泊AIマガジン編集部／ 監修: あお（@AI_BizBoost）
更新日: 2026-08-26 ／ 著者: 民泊AIマガジン編集部（AI執筆・人手監修）
3行まとめ
- 最低価格は「固定費按分＋変動費」をOTA手数料率で割り戻せば計算でき、Airbnbのスプリット料金モデルの手数料は通常3%（Airbnb公式ヘルプ、2026年8月時点）
- モデル物件（1室・家賃90,000円/月・稼働率60%）で試算すると原価は10,500円/泊、手数料3%を織り込んだ最低価格は10,825円/泊になる（編集部試算）
- ADR15,000円の設定と比べると1泊あたり4,175円、月18泊なら75,150円の粗利が残る（編集部試算）
この記事が関係あるのは: 自分で家賃・清掃費など固定費と変動費を把握し、値下げしてよい下限を数式で確認したい1〜2年目オーナー・副業検討者。すでに原価から最低価格を計算し定期的に見直しているプロホストは、読み飛ばしてOK。
赤字にならない最低価格の出し方
民泊の価格設定は、繁忙期の値上げや曜日別プレミアムに注目が集まりやすい一方、「これ以下に下げたら赤字になる」という下限を数式で持っているオーナーは少ない。最低価格は、月々の固定費を稼働泊数で按分した「固定費按分」と、清掃代行費・消耗品費など宿泊ごとにかかる「変動費」を合計した原価に、OTAの手数料分を上乗せして逆算すれば求められる。
Airbnb公式ヘルプ「サービス手数料について」（2026年8月時点）によると、ホスト向けサービス手数料はスプリット料金モデルの場合「通常3%」であり、この手数料は予約ごとの支払い額から差し引かれる。原価をそのまま宿泊料金に設定すると手数料の分だけ赤字になるため、最低価格は「原価÷（1－手数料率）」で、手数料が引かれた後の手取りが原価と一致する水準まで割り戻して求める。民泊の収益シミュレーションを扱う専門メディアも、最低価格の考え方として「固定費と変動費の合計を想定稼働日数で割って算出する」という同様の逆算式を紹介している。
モデル物件（1室・家賃/ローン返済相当額90,000円/月・稼働率60%）で試算すると、稼働率60%は月18泊に相当するため固定費按分は90,000円÷18泊＝5,000円/泊になる。民泊清掃の相場を扱う業界メディアの調査ではワンルーム物件の清掃代行費は1回4,000円～7,000円が目安とされており、本試算ではその中間に近い5,000円/泊を採用した。消耗品費500円/泊と合わせた変動費5,500円/泊を固定費按分に足すと原価は10,500円/泊になる。これを手数料3%で割り戻すと最低価格は10,825円/泊（編集部試算）。ADR15,000円の設定と比べると1泊あたり4,175円の粗利が残り、月18泊なら75,150円の粗利になる計算だ（編集部試算）。この計算式は、ダイナミックプライシングツールの最低価格を市場相場から決める手順を解説した過去記事とは別に、原価割れを防ぐための下限ラインとして併用できる。
民泊オーナーへのアドバイス
今日やる（5分）
- Airbnbホスト用アプリまたはairbnb.jpの管理画面で「今後の予約」の取引明細を開き、直近の予約で実際に差し引かれているサービス手数料の料率を確認する。Booking.comなど他OTAを併用している場合は、管理画面の手数料明細やインボイスで同様に料率を確認する
今月やる
- 家賃・ローン返済額、固定資産税や保険料の月割り分など毎月固定で発生する費用を洗い出し、直近の実績稼働泊数で割って「1泊あたりの固定費按分」を算出する。清掃代行費・消耗品費などその都度かかる変動費を足した原価を、確認したOTA手数料率で「原価÷（1－手数料率）」の式に入れて最低価格を計算し、動的価格ツールやOTAの最低価格設定欄に反映する
様子見でOK
- 稼働率が慢性的に高く値下げの予定がないオーナーは、最低価格を割り込むリスクが低いため今すぐ計算し直す必要はない
- 物件を自己保有し管理費のみで運営しているなど固定費がほとんど発生しないオーナーは、原価計算による影響が小さいため優先度は低い
関連リンク
出典
- サービス手数料について - Airbnbヘルプセンター（公式） - https://www.airbnb.jp/help/article/1857
- 【実例付き】民泊の収益シミュレーション｜初期費用・月間収益・利回りを徹底解説 - KYAKUDEN - https://adrim.co.jp/kyakuden/profit/minpaku-revenue-simulation/
- 民泊清掃の料金相場【2025年版】｜物件タイプ別・地域別の比較と適正価格の見極め方 - https://bicsminpaku.com/blog/minpakuseisou/minpaku-cleaning-price-comparison-2025/
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