2026年8月3日 (月)

民泊の最低価格設定、失敗しない決め方

民泊AIマガジン編集部／監修: あお（@AI_BizBoost）

更新日: 2026-08-03 ／著者: 民泊AIマガジン編集部（AI執筆・人手監修）

3行まとめ

ダイナミックプライシングツール（AirbnbスマートプライシングやPriceLabs）の初期設定は「最低価格」と「最高価格」の2値を決めるだけだが、この2値を誤ると機会損失につながる
最低価格を高めに設定しすぎると市場ニーズと合わない価格が続き予約が入りにくくなる一方、低く設定しすぎると成約はしても収益が目減りする
モデル物件（1室・ADR15,000円・稼働60%）で試算すると、最低価格を相場より2割低く設定した場合の月間逸失利益は54,000円（編集部試算）

この記事が関係あるのは: これから民泊にダイナミックプライシングツールを導入する1〜2年目オーナー・副業検討者。すでにPriceLabsやスマートプライシングを使いこなし、最低価格を実績データで定期的に見直しているプロホストは、今回は読み飛ばしてOK。

ダイナミックプライシング最低価格の決め方

民泊の価格を需要に応じて自動調整する仕組みには、Airbnbが無料で提供する「スマートプライシング」と、有料の専門ツール「PriceLabs」が代表的だ。Airbnb公式ヘルプによれば、スマートプライシングはカレンダーからリスティングを選び「料金設定」内の「スマートプライシング」で最低料金と最高料金を入力するだけで、ホストは料金範囲をいつでも変更できる。PriceLabsも基本価格（標準的な1泊あたりの平均価格）を設定したうえで最低価格を設定する仕組みで、初期設定は30日間の無料トライアルで試せる（2026年8月時点）。

いずれのツールも、AIは「最低価格」と「最高価格」の範囲内でしか日次料金を動かせない。旅行系メディアtabilmoの解説では、最低価格を高めに設定しすぎると市場ニーズと合わない価格が続き機会損失が生じるとされ、対策として競合分析に基づき現実的な価格ラインで最低価格・最高価格を設定することが挙げられている。

逆に最低価格を相場より低く設定しすぎても収益は目減りする。モデル物件（1室・ADR15,000円・稼働60%）は月間稼働18泊（30日×稼働60%）で計算すると、適正価格帯のADR15,000円なら月間売上270,000円だが、最低価格を相場より20%低い12,000円に設定すると月間売上216,000円にとどまり、270,000円-216,000円=54,000円の逸失利益が生じる（編集部試算。閑散期の需要喚起効果は考慮していない）。

民泊オーナーへのアドバイス

今日やる（5分）

Airbnbホスト用サイトにログインし、「予約」メニューから過去3ヶ月分の成約価格（各予約の1泊単価）を一覧で確認する。閑散期（平日など）の最安値と、繁忙期（週末・連休）の最高値をメモしておく。この最安値が、次に設定する最低価格の目安になる。

今月やる

まだダイナミックプライシングツールを導入していないオーナーは、8月中にPriceLabsの30日間無料トライアルに登録し、先ほどメモした過去3ヶ月の最安値を下回らない金額を最低価格として設定する。すでにAirbnbスマートプライシングのみを使っている場合も、同じ手順で最低価格を「料金設定」画面から入力し直す。