民泊のイベント価格、値上げのタイミング
民泊AIマガジン編集部／ 監修: あお（@AI_BizBoost）
更新日: 2026-08-24 ／ 著者: 民泊AIマガジン編集部（AI執筆・人手監修）
3行まとめ
- Airbnb公式ヘルプは、休日や特別なイベントなど高需要日にはカスタム価格で夜ごとに値上げできると案内している
- カスタム価格は基本料金・スマートプライシング・週末料金・長期割引のすべてを上書きするため、イベント日を見つけたら手動で上書きしない限り自動では反映されない
- モデル物件（1室・ADR15,000円）で近隣イベントの2泊をカスタム価格25,000円に上書きすると、基本料金のままより32,000円多い売上になる試算（編集部試算、稼働率100%想定）
この記事が関係あるのは: コンベンションセンター・スタジアム・地域の祭りなど、近隣で人が集まるイベントが定期的に発生するエリアで複数物件を運営するプロホスト。周辺にそうした集客施設・イベントが無いエリアのオーナーは読み飛ばしてOK。
スマートプライシングはイベントを自動で見つけてくれない
Airbnb公式ヘルプ「Set and customize nightly pricing」は、カスタム価格について「休日や特別なイベントのような高需要日など、選んだ夜ごとに価格をカスタマイズできる」と説明している。ここで重要なのは、このカスタム価格は自動では設定されず、ホストが管理画面から手動で該当の日付を選んで入力する必要がある点だ。同記事は「新しいカスタム価格は、基本料金だけでなくスマートプライシング・週末料金・長期割引の設定もすべて上書きする」としており、逆に言えばカスタム価格を入力しない限り、近隣で大きなイベントがあっても基本料金かスマートプライシングの通常ロジックのまま予約が進んでしまう。
さらに、公式ヘルプ「How discounts are applied」は早期予約割引について「より先の日程で予約するほど割引を追加できる」仕組みだと説明している。つまり、イベント開催が決まっているのに価格を据え置いたままにしておくと、開催の何ヶ月も前に安い基本料金（場合によっては早期予約割引適用）でゲストに予約されてしまい、後から値上げしようにも既存予約には反映できない。イベント情報を掴んだ時点でできるだけ早くカスタム価格に切り替えることが、値上げのタイミングそのものよりも重要になる。
モデル物件（1室・ADR15,000円）で試算すると、近隣イベントの2泊を基本料金のまま稼働率60%で埋めた場合の売上は18,000円。同じ2泊をカスタム価格25,000円に上書きし、高需要のため稼働率100%で埋まったと仮定すると売上は50,000円となり、差額は32,000円になる（編集部試算。稼働率100%は高需要日を想定した仮定であり、実際の埋まり方により変動する）。
民泊オーナーへのアドバイス
今日やる（5分）
- Airbnbホスト用アプリまたはairbnb.jpの管理画面で「料金・予約可能設定（Pricing and Availability）」を開き、カレンダー上で特定の日付だけカスタム価格を入力できることを確認する。あわせて物件周辺（半径2〜3km程度）にコンベンションセンター・スタジアム・大学・地域の祭りの会場がないか思い出す
今月やる
- 会場の公式サイトや自治体の観光協会サイトでイベントカレンダーを確認し、今後3ヶ月以内に開催が確定しているイベントの日程を洗い出す。日程が確定した時点で、その日にちのカレンダーを開き基本料金・スマートプライシングを上書きするカスタム価格を設定する。既に早期予約が入ってしまっている日にちは値上げできないため、確認は月1回など定期的に行う
- カスタム価格を設定した後は、直前の実際の予約状況（当日近くまで空いていないか）を見て、次回以降の値上げ幅の目安を記録しておく
様子見でOK
- 物件周辺にコンベンションセンター・スタジアム・大規模な祭りの会場など、宿泊需要を押し上げる施設・催事がないオーナーは、この対応は不要
- PriceLabsなど周辺イベント情報を自動で取り込むダイナミックプライシングツールを既に導入し、イベント連動の値上げが自動化できているオーナーは自分で確認する必要はない
関連リンク
出典
- Set and customize nightly pricing - Airbnb Help Center（公式） - https://www.airbnb.com/help/article/474
- How discounts are applied - Airbnb Help Center（公式） - https://www.airbnb.com/help/article/3421
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