民泊の月単位貸し、180日カウント除外の条件
民泊AIマガジン編集部／ 監修: あお（@AI_BizBoost）
更新日: 2026-09-01 ／ 著者: 民泊AIマガジン編集部（AI執筆・人手監修）
3行まとめ
- 1ヶ月以上の滞在を宿泊開始前に賃貸借契約へ切り替え、都道府県知事等の確認を得れば、その日数を住宅宿泊事業法の年間180日上限に算入しなくてよい
- Airbnbの割引機能（週割7泊以上・月割28泊以上）はあくまで「宿泊サービス提供契約」のままの値引きで、180日の算定からは除外されない
- モデル物件（ADR15,000円・稼働60%）で試算すると、30泊分を賃貸借契約に切り替えて温存する枠の価値は約270,000円に相当する（編集部試算）
この記事が関係あるのは: 複数物件を運営し年間180日の上限に近づいているプロホスト、または1ヶ月以上の長期滞在の問い合わせを受けているオーナー。稼働日数が180日に全く届いていない小規模オーナーや、長期滞在の問い合わせ自体がないオーナーはこの記事は読み飛ばしてOK。
月割値引きと賃貸借契約、扱いの違い
長期滞在の問い合わせが来たとき、多くのホストはまずAirbnbの割引機能を使う。Airbnb公式ヘルプ「宿泊向けの週割と月割」（2026年8月時点）によると、週割の対象は7泊以上、月割の対象は28泊以上で、割引率はホストが自由に設定できる。ただしこれはあくまで「宿泊サービス提供契約」の値引きであり、住宅宿泊事業法上の扱いは通常の短期宿泊と同じで、宿泊日数は年間180日の上限にそのまま算入される。
一方、厚生労働省の事務連絡「旅館業法FAQの発出について」（2018年10月15日）は、旅館業（宿泊）と貸室業（賃貸借）の境界について「望ましい期間は１ヶ月と考えています」との考え方を示している。これを受け、厚生労働省・観光庁の「住宅宿泊事業法施行要領」は、滞在期間が目安1ヶ月以上となり宿泊サービス提供契約ではなく賃貸借契約を締結した場合、その事実を都道府県知事等が認めれば、その日数を年間180日の算定日数に算入しないとしている。つまり同じ「1ヶ月泊まってもらう」でも、契約形態次第で180日カウントに入るかどうかが変わる。
注意点は2つある。第一に、賃貸借契約は宿泊サービスの提供前に締結しておく必要があり、宿泊が始まってから結果的に1ヶ月以上に伸びたケースを事後的に賃貸借へ遡及して切り替えることは認められない。第二に、賃貸借契約として扱えるかどうかは都道府県知事等（保健所設置市等含む）の判断によるため、自己判断で「1ヶ月超えたから賃貸借」と扱うのはリスクがある。
民泊オーナーへのアドバイス
今日やる（5分）
- 直近で1ヶ月以上の長期滞在を打診されている案件が今あるかどうかを確認する。ある場合、宿泊開始日がまだ来ていなければ、賃貸借契約への切り替えの検討余地がまだ残っている
今月やる
- 該当案件があれば、宿泊開始前に管轄の保健所（住宅宿泊事業の届出先）へ「1ヶ月以上の賃貸借契約として扱えるか」を問い合わせ、認められる場合は宿泊サービス提供契約ではなく賃貸借契約書を締結する。年間の稼働日数を自社のスプレッドシート等で集計し、180日上限までの残日数と照らして、賃貸借扱いにする案件の優先順位を決める。自分の物件のADR・稼働率を「ADR×稼働率×温存したい泊数」の式に当てはめれば、温存する枠の金額換算価値を自分の数字で出せる
様子見でOK
- 年間の稼働日数が180日上限に対してまだ余裕のあるオーナーは、賃貸借契約への切り替えを急ぐ必要はなく、Airbnbの週割・月割の値引きだけで対応して差し支えない
- 長期滞在の問い合わせ自体が来ていないオーナーは、この論点は今は関係ない
関連リンク
出典
- 旅館業法FAQの発出について（厚生労働省医薬・生活衛生局生活衛生課事務連絡） - https://www.mhlw.go.jp/content/11157000/001392778.pdf
- 住宅宿泊事業法施行要領（厚生労働省・観光庁） - https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/content/001622384.pdf
- 宿泊向けの週割と月割 - Airbnbヘルプセンター（公式） - https://www.airbnb.jp/help/article/1233
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