民泊の確定申告、経費区分と家事按分
民泊AIマガジン編集部
更新日: 2026-07-22 ／ 著者: 民泊AIマガジン編集部（AI執筆・人手監修）
3行まとめ
- 自宅の一部を使う住宅宿泊事業（家主居住型）の所得は、国税庁の見解では原則として雑所得に区分される。専業で生計を立てている場合は事業所得になる
- 仲介手数料や管理費用など民泊のみに使う支出は全額必要経費にできるが、水道光熱費や固定資産税、減価償却費など生活と共用する支出は「床面積の割合×宿泊日数の割合」で按分して計上する必要がある
- モデル物件（総床面積50㎡・民泊使用部分15㎡・年間水道光熱費30万円・稼働60%）で試算すると、必要経費に算入できる水道光熱費は年間54,000円（編集部試算）。按分の根拠資料が揃っていないと確定申告直前に計算し直すことになる
この記事が関係あるのは: 自宅の一部を使って住宅宿泊事業（家主居住型）を副業・小規模で行っている1〜2年目オーナー。すでに専業で事業所得として申告し、顧問税理士が経費区分・家事按分を管理しているオーナーは読み飛ばしてOK。
本文（2026年7月時点）
国税庁は2018年6月13日付の情報「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について」で、民泊の所得区分と必要経費の考え方を示している。自己が居住する住宅を使う住宅宿泊事業の所得は、宿泊者への役務提供（清掃・寝具賃貸・水道光熱費等を含む対価）という性質や事業規模・期間の制限から、原則として雑所得に区分される。ただし賃貸契約終了後に一時的に行った場合は不動産所得に含めてよく、専ら民泊収入で生計を立てているなど事業として明らかな場合は事業所得になる。
必要経費として、仲介手数料や住宅宿泊管理業者への管理費用・広告宣伝費、水道光熱費、通信費、非常用照明器具の購入・設置費用、宿泊者用日用品購入費、家屋の減価償却費、固定資産税、事業用借入金の利子が具体例として挙げられている。仲介手数料や管理費用のように民泊のためにのみ支払うものは全額を必要経費にできる。一方、水道光熱費や固定資産税のように生活用部分と共用するもの（家事関連費）は、事業に利用している部分の床面積が総床面積に占める割合と、実際に宿泊させた日数を基に按分する必要がある。なお、生計を一にする配偶者その他の親族に支払う家賃・管理料等は必要経費にならない。
国税庁の計算例では、年間水道光熱費24万円・総床面積180㎡・うち事業利用部分60㎡・年間宿泊日数90日の場合、240,000円×60㎡/180㎡×90日/365日＝19,727円が必要経費になる。減価償却費も同じ考え方で、取得価額1,800万円の木造家屋（耐用年数22年、償却率0.046）・事業利用部分60㎡・年間の事業実施10ヶ月なら230,000円になる。この式にモデル物件（総床面積50㎡・民泊使用部分15㎡・年間水道光熱費30万円・稼働60%＝年間219日）を当てはめると、必要経費に算入できる水道光熱費は300,000円×15㎡/50㎡×219日/365日＝54,000円になる（編集部試算）。按分の根拠となる床面積と宿泊日数の記録が無いと、この計算は確定申告直前にはできない。
なお、給与所得者で民泊所得が年20万円以下・他に所得が無ければ確定申告は不要。消費税は、前々年の課税売上高が1,000万円以下なら原則免税事業者で申告・納税義務はない。
民泊オーナーへのアドバイス
今日やる（5分）
自宅の間取り図やメジャーで「総床面積」と「主に民泊に利用している部分の床面積」を確認し、メモしておく。この2つの数字が、水道光熱費・固定資産税・減価償却費すべての按分計算の起点になる。
今月やる
1月〜6月分の水道光熱費・通信費・固定資産税の請求書や納税通知書を1箇所に集め、上記の床面積割合と実際に宿泊させた日数（予約管理画面や台帳で数えられる）を使って、家事按分後の必要経費を7月中に一度試算しておく。確定申告の時期（例年2月16日頃〜3月15日頃）に直前でまとめて計算しようとすると、宿泊日数の記録（何日稼働したか）が残っておらず按分の根拠を示せなくなりやすいため、今のうちに記録の仕組みを作る。
様子見でOK
すでに専業で事業所得として申告しており、顧問税理士が経費区分・家事按分を管理しているオーナーは、この記事の内容を自分で計算し直す必要はない。不動産賃貸業の合間に一時的に民泊を行い不動産所得として申告している人も、按分の考え方自体は共通のため今回あらためて確認する必要はない。
関連リンク
出典
- 国税庁「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について（情報）」（2018年6月13日、個人課税課情報第6号・資産課税課情報第8号・消費税室情報第4号） - https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/0018005-115/0018005-115.pdf
- 国税庁 タックスアンサーNo.2100「減価償却のあらまし」 - https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm
- 国税庁「【所得税及び復興特別所得税の申告等】」 - https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/qa/02.htm
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