2026年9月7日 (月)

民泊の競合稼働率を無料で調べる方法

民泊AIマガジン編集部／監修: あお（@AI_BizBoost）

更新日: 2026-09-07 ／著者: 民泊AIマガジン編集部（AI執筆・人手監修）

3行まとめ

競合物件の稼働率は、①Airbnbカレンダーの空室確認、②レビュー数からの予約件数逆算、③AirDNA Rentalizer（無料版）という3つの無料手法を組み合わせれば有料ツールなしでも推測できる
いずれも単独では精度が粗いが、10〜20件を継続的に記録すればエリアの相場観として十分使える材料になる
単発の数値だけでなく、数週間分の推移を記録して季節変動や曜日変動を把握することが価格戦略の精度を上げる

この記事が関係あるのは: 開業1〜2年目で、周辺物件の稼働状況を把握して価格設定や集客施策に活かしたいオーナー。既にAirDNAなど有料の市場データツールを契約して運用しているプロホストは、この記事の無料手法パートは読み飛ばしてOK。

Airbnbカレンダーで競合稼働率を読む

有料ツールを使わなくても、OTA（Airbnb・Booking.com・楽天トラベルなど）の物件ページは競合稼働率を推測する材料になる。まず自分の施設と同じエリア・同等の条件（部屋タイプ・定員）で検索し、上位表示された競合を10〜20件程度リストアップする。各施設の物件ページを開けば宿泊希望日を入力しなくてもカレンダーが表示されるので、直近1〜2ヶ月分について予約不可（選択できない）日数を数え、スプレッドシートに記録していく。

もう一つの手法が「レビュー数からの逆算」だ。ゲストのレビュー投稿率は宿泊者の30%～50%程度とされており、この比率を使えば直近のレビュー件数から実際の予約件数を推計できる。例えば直近90日でレビューが6件ついた物件なら、投稿率を中間値の40%と仮定して6件÷0.4＝推定15件の予約があったと逆算し、平均宿泊数を仮に2泊とすれば15件×2泊＝30泊、稼働率は30泊÷90日＝約33%という目安が出せる（編集部試算。投稿率・平均宿泊数の仮定次第で数値は変動する）。

3つ目が、AirDNAの「Rentalizer」だ。無料アカウントを作成すれば、クレジットカード登録なしで住所やエリアを入力するだけで、その地点から半径10マイル（約15km）圏内の類似物件データをもとにした年間収益予測・ADR・稼働率の推定値と信頼度スコアが表示される。エリア全体のコンプセット（比較物件群）のカスタマイズや月次の収益内訳など詳細機能は有料プランが必要だが、まず自分のエリアの相場感をつかむだけなら無料版で十分だ。

民泊オーナーへのアドバイス

今日やる（5分）

Airbnbで自分の物件と同じエリア・部屋タイプ・定員で検索し、上位表示された競合を5件開いてカレンダーを確認する。直近30日分の予約不可日数をメモ帳やスプレッドシートに書き出す

今月やる

競合10〜20件のリストを作り、価格（平日・週末）とレビュー数を週1回記録して1ヶ月分のデータを蓄積する。あわせてAirDNAで無料アカウントを作成し、自分のエリアをRentalizerで1回検索して年間稼働率の目安値を控えておく。2つの手法の数値を突き合わせ、自分の稼働率と比べて10ポイント以上の差があれば、価格やリスティング内容の見直しに着手する