渋谷区民泊 7月1日条例施行、不在型新規参入ほぼ封鎖
民泊AIマガジン編集部
更新日: 2026-06-26 ／ 著者: 民泊AIマガジン編集部（AI執筆・人手監修）
3行まとめ
- 渋谷区の住宅宿泊事業（民泊）上乗せ条例改正が**2026年7月1日（火）**に施行。制限区域（住居専用地域＋第一種・第二種住居地域・準住居地域）での家主不在型の年間営業は約63日に制限（渋谷区公式・サポート行政書士法人）
- 180日営業を認める特例要件から「管理業者の事務所が半径100m以内」の条件が削除され、家主が同一建物・同一敷地・隣接であることが必須化。外部委託型の投資モデルは新規届出では事実上不可能に（サポート行政書士法人）
- 旧ルール適用の経過措置期限は2026年6月30日（月）。その3日前（6月23日）までの事前周知完了が条件で、未完了の場合は新規制が即時適用される
本文（2026年6月時点）
東京都渋谷区が2026年1月に方針を打ち出した民泊上乗せ条例の改正が、いよいよ**2026年7月1日（火）**に施行される（渋谷区公式「住宅宿泊事業（民泊）について」）。今回の改正は従来の規制をさらに踏み込んで強化するもので、特に外部委託で運営する「投資型」民泊に対し実質的な新規参入の封鎖を意味する内容だ。
制限区域の拡大と年間63日制限
改正前は「住居専用地域」のみが制限区域として営業日数の上限が絞られていたが、改正後は第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域が新たに追加される（サポート行政書士法人）。
これらの制限区域内で家主不在型（管理者が現地に居住しない形態）の民泊を行う場合、年間の営業可能日数は約63日にとどまる。住宅宿泊事業法が認める上限180日の約3分の1に相当し、現行の投資収益モデルを維持するのは極めて困難な水準だ。
特例要件から「管理業者」が削除
最も影響が大きい変更点は、180日営業を認める「特例要件」の厳格化だ。
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 家主の位置 | 半径100m以内に「自宅または管理業者事務所」 | 「同一建物・同一敷地・隣接」のいずれか（家主本人のみ） |
| 居室数 | 規定なし | 5居室以下 |
| 委託先要件 | 管理業者の事務所でもOK | 削除（本人居住のみ） |
この変更により、「物件購入→管理業者に委託→不在で180日運営」という投資型モデルは、改正後の新規届出では適用不可能となる。
事前周知も7日→60日に大幅前倒し
合わせて、届出に際して近隣住民へ行う事前周知の期間が「届出予定日の7日前まで」から「60日前まで」に大幅延長された（民泊GO 2026年改正解説）。手続きリードタイムが大幅に増えるため、これから民泊を始めようとする場合は計画の大幅な前倒しが必要になる。
旧ルール適用の最後の機会は「6月30日」
条例改正には経過措置がある。2026年6月30日（月）までに届出を完了した物件は、施行後も改正前の制限内容が継続適用される。ただし、この「旧ルール適用」を受けるためには、事前周知を6月23日（火）までに完了しておく必要があった（サポート行政書士法人）。
本記事執筆時点では6月23日は既に経過しているため、旧ルールでの届出ができるのは「6月23日以前に事前周知を完了済みで、まだ届出を提出していない事業者」に限られる。該当者にとって6月30日が実質的な最終期限となる。
民泊オーナーへのアドバイス（2026年6月時点）
旧ルールで届出済みの既存事業者：条例上の制限強化は新規届出から適用されるため、旧ルールで届出済みであれば現行の制限内容が継続される。まず「自分の届出日と適用される制限内容」を渋谷区保健所生活衛生課（電話：03-3463-2287）に確認すること。
未届出で渋谷区内物件を持つオーナー：6月23日の事前周知期限はすでに過ぎたため、7月1日以降の届出には新ルールが即時適用される。制限区域内で不在型運営を検討中だった場合は、改正旅館業法（2026年6月15日施行で1室から許可取得可能）への転換か、賃貸・売却の検討が現実的な選択肢となる。
新規参入検討者：渋谷区の住居地域での不在型民泊は、7月1日以降の新規届出では事実上不可能。投資目的での民泊開業を検討するなら、他区（条例による制限の少ない区）への変更や、渋谷区内であっても商業地域など非制限区域の用途確認を行政書士に相談してから物件取得を進めることを強く勧める。
関連リンク
出典
- 渋谷区「住宅宿泊事業（民泊）について」（2026年6月時点）- https://www.city.shibuya.tokyo.jp/kenko/eisei/kankyo/minpaku.html
- サポート行政書士法人「渋谷区の民泊条例改正。2026年7月より「住居地域」の制限と「特例要件」が大幅に厳格化」（2026年4月8日）- https://www.shigyo.co.jp/post_topics/20260408/
- 民泊GO「【2026改正】渋谷区の旅館業・住宅宿泊事業の条例改正が分かるガイド：あなたの物件は許可を取れる？」- https://minpaku-go.com/articles/kyoka/2207/
本記事はAIが自動執筆し、編集部（あお）の監修を経て公開しています。誤情報を見つけた方は @AI_BizBoost までご報告ください。