民泊の旅館業転換に新ハードル、200㎡以下物件も建築士証明が必要に
民泊AIマガジン編集部
更新日: 2026-06-19 ／ 著者: 民泊AIマガジン編集部（AI執筆）
3行まとめ
- 国土交通省と厚生労働省が2026年5月、床面積200㎡以下の建築物が旅館業法上の営業許可を取得する際に「建築士による証明書の提出」を義務化する通知を自治体に発出、従来は不要とされていた要件が新設された（日本経済新聞 2026年6月14日）
- 背景は投資採算性の高まりから違法建築を旅館業に転用する「グレーゾーン民泊」が横行していた問題で、建築確認申請が免除される200㎡以下物件が抜け穴として使われてきた
- 2026年6月15日施行の改正旅館業法で「1室から通年営業可」の扉が開いた一方、建築基準法適合の証明義務化によって今後は「適法物件かどうか」が民泊→旅館業転換の明確な分水嶺となる
本文（2026年6月時点）
国土交通省と厚生労働省は2026年5月、自治体に対して旅館業法上の営業許可申請に関する新たな通知を発出した。床面積200平方メートル以下の建築物が旅館業の営業許可を申請する際に「建築士による建築基準法適合証明書の提出」を求める内容で、これまでは不要とされていた要件だ。日本経済新聞が2026年6月14日に報じた。
なぜ200㎡以下が問題になったのか
建築基準法上、床面積200㎡を超える建物を宿泊施設（旅館・ホテル等）へ用途変更する際には建築確認申請が義務付けられており、建築士による図面作成と法的適合確認が伴う。しかし200㎡以下の小規模建物はこの建築確認申請が免除されてきた。
投資目的の事業者がこの制度上の隙間を利用し、防火設備の不備や違法増築を抱えた建物を「旅館業の営業許可さえ取れば問題ない」として転用するケースが急増。「グレーゾーン民泊」として社会問題化していた。今回の通知はこの抜け穴に蓋をするもので、小規模物件についても建築基準法への適合を第三者（建築士）が確認・証明することを保健所への申請条件に加えた形だ。
証明取得に向けた実務の流れ
今後、200㎡以下の建物で旅館業許可を取得するには、一般的に次の手順が必要となる見通しだ。
- 現況調査の依頼：一級・二級建築士に依頼し、物件の建築基準法適合状況を調査
- 適合確認：違法増築・用途・防火設備・採光・換気などが建築基準法の基準を満たしているか確認
- 証明書の取得：適合している場合、建築士から「建築基準法適合証明書」（または確認書）を取得
- 許可申請：証明書を添付して保健所に旅館業営業許可を申請
建物が基準を満たしていない場合は改修工事が必要となり、許可取得まで数か月から1年以上を要する可能性がある。建築士への依頼費用は物件規模や状態によって異なるため、事前に複数の建築士から見積もりを取ることが望ましい。
規制緩和と規制強化が同時進行
このルール変更は、2026年6月15日施行の改正旅館業法施行令と同時並行で起きている。改正法では旅館・ホテル営業の最低客室数基準（旧：旅館5室以上、ホテル10室以上）が撤廃され、1室から旅館・ホテル営業許可の取得が可能になった。ICTを活用した遠隔本人確認（テレビ電話・タブレット等）も正式に認められ、民泊新法の年間180日制限から解放された365日通年営業が法令上の明確な選択肢となった。
「1室から通年営業可能」という規制緩和と「建築基準法適合の証明義務化」という規制強化が同時に施行されたことで、市場は適法物件を持つ誠実な事業者に有利な構造へと整理されつつある。グレーゾーンでの事業拡大を想定していた投資家には参入障壁の引き上げとなり、現在、民泊新法で届出をしているオーナーが旅館業へ業態転換を検討する際には、建築士診断が必須のステップとなった。
民泊オーナーへのアドバイス（2026年6月時点）
旅館業許可への転換を検討中のオーナーは、まず建築士（一級または二級）に物件の現況調査を依頼し、建築基準法への適合状況を確認しよう。違法増築・防火設備の不備・無確認増築部分がある場合は改修が先決となる。適法物件であれば建築士証明書を添付した申請で1室からの通年営業許可が実現でき、OTA上で「旅館・ホテル」として表示されることで客単価アップも期待できる。所管の保健所へ事前相談することで申請に必要な書類や地域の上乗せ条例の詳細も確認できる。
出典
- 日本経済新聞「グレーゾーン民泊に国がメス 投資うまみで違法建築横行」（2026年6月14日）- https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA054G70V00C26A6000000/
- 民泊許可.com「建築基準法｜民泊許可（旅館・ホテル／簡易宿所）に必要な既存建築物の建物用途変更手続き」- https://xn--jpr947c4pa245g.com/law/%E6%97%A2%E5%AD%98%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%89%A9%E3%81%AE%E7%94%A8%E9%80%94%E5%A4%89%E6%9B%B4/
- リロホテルソリューションズ「旅館業法での開業ガイド｜2026年最新の申請フローと全50要件チェックリスト」- https://relohotel-solutions.com/column/hotel-business-law/
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